La vivienda promovida en Uruguay: evaluación de las políticas públicas a más de una década de su implementación
A más de una década de la Ley 18.795 de Acceso a la vivienda de interés social, ¿Se logró facilitar el acceso real a la vivienda o solo se aumentó la oferta inmobiliaria?
Hablar de vivienda en Uruguay, no es solo referirse a “La Construcción”; es hablar de proyectos de vida y dignidad familiar. La problemática habitacional en Uruguay es un fenómeno complejo multisectorial que combina dimensiones humanas y financieras.
Sin embargo, este desafío social necesariamente depende de sus principales motores económicos, como el financiamiento, gestión del suelo, políticas de estímulo fiscal, entre otros.
Así es que, en 2011 nació la Ley 18.795 con un objetivo ambicioso: mejorar las condiciones de acceso a la vivienda de interés social, ampliar la oferta, atraer inversión privada y complementar la acción del Estado.
Se buscó que la construcción de vivienda no se desarrollara pura y exclusivamente sobre la base los recursos estatales, como fue históricamente en nuestro país.
¿Puede una política de vivienda transformar al mismo tiempo la ciudad, el empleo y la inversión?
La gran virtud de esta ley fue lograr el interés del sector privado en invertir en un área, en que nunca lo había hecho y que históricamente era exclusiva del Estado. De modo que se redireccionó la actividad y la inversión del sector privado, hacia la construcción de viviendas para las familias de menores recursos.
Como consecuencias de esta ley, los desarrollistas se retiraron de “Los lugares de siempre”, la costa y sus adyacencias, para enfocarse en múltiples barrios centrales de Montevideo como Parque Rodó, Cordón, Centro, La Blanqueada, La Figurita, Palermo, Barrio Sur, entre otros.
Recientemente, el informe de la Agencia Nacional de Vivienda contabilizó 2.110 proyectos ingresados al amparo de la Ley 18.795 desde octubre de 2011 hasta enero de2026. La cifra de viviendas activas asociadas a estos proyectos asciende a62.035 unidades.
La ley 18.795 logró un ritmo de construcción de 4.135 unidades anuales. Con un capital invertido de 1.200 millones de dólares, que sostiene a entre 4.500 y 5.000 trabajadores directos, quienes generan unos 90.000 jornales mensuales.
Este dinamismo se traduce, además, en una importante contribución al sistema de seguridad social y a la economía real, mediante el pago de 320 millones de dólares en jornales y 220 millones de dólares al BPS, impactando positivamente en toda la cadena de subcontratistas.
Estos estimulos se traducen en Beneficios Fiscales y Régimen de Incentivos Tributarios.
¿Hacia Dónde Van los Cambios? Las Próximas Modificaciones:
El Poder ejecutivo anunció que la Ley de vivienda promovida será modificada. Estos cambios buscarán orientar las inversiones a proyectos que favorezcan el acceso a familias de ingresos medios y medios bajos.
Se prevé la unificación del régimen de subsidios con el Sistema Público de Vivienda y la limitación en la escala de los proyectos a un máximo de 100unidades.
También se dará prioridad a los desarrollos ubicados en suelo urbano que garanticen una adecuada conexión a los servicios. Finalmente, la comercialización se canalizará a través de los llamados del MVOT y se reajustará el uso de la garantía “SIGA” (Sistema Nacional de Garantías para Empresas) del programa “Entre Todos” para enfocarla estratégicamente en pequeñas empresas y en proyectos localizados en el interior del país.
¿En qué se diferencia el programa “Entre Todos – Sueños en Obra” de la Vivienda Promovida original?
En agosto del 2022, el Ministerio de Vivienda presentó el proyecto “Entre Todos - Sueños En Obra”, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y fomentar la construcción en todo el país, dirigido en los sectores socio económico Bajo – Medio Bajo – Medio.
El objetivo de este plan fue redefinir el sistema de vivienda promovida que ya existía desde la consagración de la Ley Nº 18.795, otorgando facilidades para el adquirente mediante un régimen de subsidios, así como también concediendo facilidades al desarrollista mediante el mantenimiento de exoneraciones con la participación del Estado en el financiamiento de estos nuevos proyectos.
La Ley de vivienda promovida, si bien generó mucha vivienda, no alcanzó al segmento dela población pretendido.
Este programa, articula en forma simultánea: el estímulo a la oferta y el respaldo a la demanda. Por una parte, sostiene los beneficios fiscales y crea instrumentos para que los promotores privados encuentren atractivo construir bajo topes de precio.
El propósito es: lograr que las familias que hoy alquilan puedan destinar ese monto, para adquirir la propiedad a largo plazo, rompiendo el ciclo de pagar de por vida un techo ajeno. La originalidad de esta estrategia radica en la reconfiguración del rol estatal.
¿Las políticas de vivienda se diseñan en función de la rentabilidad inmobiliaria o en función de la necesidad social de acceder a una vivienda?
Ambas dimensiones no tienen por qué ser antagónicas. El país requiere dinamismo empresarial y generación de puestos de trabajo. Sin embargo, resulta indispensable que dicho impulso se traduzca en soluciones habitacionales accesibles, mensualidades viables, entornos urbanos cohesionados y comunidades equitativas.
El plan “Entre Todos” es capaz de equilibrar ambas prioridades, deja de ser una mera política coyuntural para constituir el verdadero eje de cambio de una gestión que mida sus resultados no por los metros cuadrados proyectados, sino por el bienestar real de la población.
